Как не ошибиться при покупке жилья в Казахстане

Корреспондент Bizmedia.kz составил список важных моментов, с помощью которых вы сможете не ошибиться при покупке жилья в Казахстане.

Оглавление статьи

• Сразу думайте наперёд
• Проверяйте документы
  • Как проверить квартиру на юридическую чистоту
    • Запросите справку об обременениях
    • Проверьте продавца и другие заинтересованные лица
    • Изучите договор купли-продажи
    • Что должно насторожить
• Стойте на своём
• Оформляйте задаток
  • Как оформить задаток
• Изучите возможные расходы

Сразу думайте наперёд

Часто покупатели не учитывают своих реальных потребностей и не думают о будущем. Переоценивают значимость ремонта, вида из окна и не обращают внимание на более важные характеристики: качество строительства, планировку, инфраструктуру и др.

Решение:
— Продумайте перспективы жизни хотя бы на 3–5 лет и более.
— Представьте семью на новом месте: есть ли рядом магазины, аптеки, остановки, места отдыха, детские сады и школы.
— Изучите планировку. Комнаты могут быть проходными и изолированными. Второе — предпочтительнее.
— В доме проверьте состояние лестниц, лифта, крыши, подвала — дома старше 20 лет обычно требуют капитальной реконструкции инженерных коммуникаций.

О чём подумать перед покупкой жилья:
— какой режим дня и потребности у всех членов семьи — сколько мест для работы, учёбы и отдыха понадобится;
— что нужно в шаговой доступности: аптеки, магазины, парки поблизости;
— нужны ли детский сад, школа, центры развития и кружки рядом;
— как будете добираться на работу и сколько времени готовы тратить на дорогу;
— любите ли принимать гостей, будет ли их много;
— необходимы ли балкон, кладовка;
— на какой срок приобретается квартира и когда потребуется расширение жилплощади.

Проверяйте документы

Недвижимость может быть в аресте или залоге. Продавец может оказаться не собственником, а его представителем или даже мошенником.
В документах могут быть ошибки, опечатки, они могут устареть.

Проверьте:
— Документ на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство или др.
— Удостоверение личности собственника.
— Уведомление о госрегистрации.
— Техпаспорт.
— Справку об обременениях.

Наиболее рискованные сделки:
— по свидетельству о праве на наследство — узнать, нет ли других наследников;
— по доверенности — её могут отозвать, проверить срок действия;
— с пожилыми продавцами — запросить справку из психдиспансера о дееспособности.

Должны насторожить слишком частые сделки, наличие судебных дел, низкая цена, срочная продажа.

Решение — внимательно проверьте документы и юридическую чистоту жилья. При наличии ошибок и неточностей требуйте у продавца актуализировать документы.

Отдельная история — перепланировка. Всевозможные переделки должны быть отражены в техпаспорте, иначе возможны проблемы. К примеру, банки никогда не возьмут такое жильё в качестве залога и не дадут на него ипотеку. Проверьте акт ввода перепланировки в эксплуатацию и обновлённый техпаспорт. Если их нет, просите продавца узаконить переделки либо откажитесь от покупки.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

1. Попросите у продавца правоустанавливающий документ и сфотографируйте его на телефон или перепишите информацию. Позже сравните с данными, указанными в справке об обременениях.

В Казахстане законно действуют порядка 20 видов правоустанавливающих документов. Наравне с договорами купли-продажи, мены, дарения, приватизации это могут быть: свидетельства о праве на наследство, акты о приобретении с публичных торгов, брачные договоры и другое.

2. Запросите техпаспорт на квартиру, в котором указаны идентификационные и технические характеристики: материал, год постройки дома, кадастровый номер и план квартиры с указанием количества комнат, размеры. Главное — должны быть отражены реальные показатели объекта.

Пройдитесь с этим планом по квартире. Проверьте, не была ли проведена перепланировка, на месте ли дверные и оконные проёмы, стены и перегородки. В случае подозрений попросите продавца вызвать техника из Центра по недвижимости (бывш. БТИ). Процедура платная, занимает несколько дней.

Перечисленные документы должны быть зарегистрированы в органах юстиции РК, иметь соответствующие подписи и печати.

3. Сравните информацию о собственнике квартиры, указанную в правоустанавливающем документе, с удостоверением личности продавца. Если есть расхождение хотя бы в одной букве или цифре, попросите продавца устранить их до заключения сделки.

Запросите справку об обременениях

Полное название — «Справка о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и его технических характеристиках».

В ней указан правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности у продавца, количество сохозяев, если они есть, возможные обременения (квартира может находиться в залоге у банка или другого кредитора или быть арестованной за долги).

Справка действительна один день, получить её может только владелец жилья или его доверенное лицо. Запросить и получить на месте может и нотариус.

Проверьте продавца и другие заинтересованные лица

1. Случается, что продавец оказывается недееспособным (алко-, наркозависимым или душевнобольным). В этом случае купленное жильё могут отсудить. Чтобы этого не произошло, во время первого общения с хозяином выясните, у кого и как он приобрёл квартиру, почему продаёт, как характеризует соседей, плюсы и минусы района проживания (инфраструктура, транспорт). Это поможет понять общую картину и узнать продавца немного лучше.

При любом подозрении на неадекватное поведение следует запросить справку из медучреждения либо вовсе отказаться от покупки.

2. Если продавец получил квартиру в дар от несовершеннолетнего, что запрещено законом, или в прошлом присутствовало несправедливое распределение наследства, то недвижимость в будущем также могут отсудить.

Для заключения сделки обязательно требуется присутствие и нотариальное согласие других собственников. В случае с детьми, не достигшими 14 лет, — разрешение органов опеки.

Информацию о семейном положении продавца можно запросить в загсе либо при оформлении сделки купли-продажи у нотариуса попросить собственника подписать справку о том, что он будет нести административную и уголовную ответственность в случае дачи ложных сведений.

3. Если продавец действует по доверенности, проверьте, что она дана именно на право продажи квартиры. В ней должны быть указаны реквизиты жилья, подпись доверителя, срок действия документа и полномочия доверенного лица. Может случиться так, что последнему предоставили только право заключения сделки, но не получения денег.

Срок действия доверенности — 3 года. Если он не указан, то документ действителен в течение одного года со дня выдачи. При отсутствии даты выдачи документ недействителен.

Легитимность доверенности проверьте у нотариуса, который её выдал, лично или по запросу через Нотариальную палату. Здесь заодно можно удостовериться в полномочиях специалиста, например запросить лицензию.

Попросите доверенное лицо дать контакты доверителя. Свяжитесь с ним и зафиксируйте аудио- или видеозаписью его желание продать недвижимость.

Изучите договор купли-продажи

1. Должен включать перечень существенных и обычных условий.

К существенным относят: условие о предмете договора, адреc, этажность, площадь, цену, порядок, сроки и размеры платежей, если жильё покупается в рассрочку.

К обычным: ответственность сторон, порядок приёма-передачи квартиры, срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче недвижимости, порядок разрешения споров и изменения, расторжения договора, иные условия, которые стороны по законному праву или соглашению могут самостоятельно определить в соглашении.

2. Договор обязательно заключается в письменной форме (напечатанным текстом) в двух экземплярах, сумма сделки указывается в тенге. После нотариус заверяет документ и отправляет его на госрегистрацию.

3. При расчёте наличными в договоре отразите факт передачи денег с пояснением, что продавец получил расчёт на месте. При этом нотариус должен сделать официальное заверение, что денежные средства переданы в его присутствии. В случае оплаты перечислением это подтверждается соответствующим банковским документом.

Юристы настоятельно рекомендуют указывать в договорах купли-продажи только реальную цену жилья. Распространены случаи опротестования сделок из-за заниженных сумм.

4. Составьте акт приёма-передачи имущества.

Что должно насторожить

— Частая смена собственников жилья, особенно за последние три года. Это срок исковой давности в Казахстане, в течение которого сделку могут признать недействительной по искам третьих лиц.
— Наличие судебных споров, касающихся квартиры.
— Разночтения в документах.
— Продажа по доверенности.
— Срочная продажа.
— Низкая цена квартиры. Если она значительно ниже аналогичных вариантов, это повод быть ещё более внимательным к документам.

Стойте на своём

Иногда продавец торопит покупателя, не даёт времени подумать и требует быстрее отдать задаток.

Решение — сразу оговорите этот момент, что дадите ответ, к примеру, через день-два.

Ещё одна уловка — продавец предлагает покупателю указать в документах заниженную цену, а реальную обозначить в расписке. Это делается, чтобы уйти от 10%-го налога с дохода от прироста стоимости.

От такой сделки лучше отказаться — в случае расторжения сделки или признания договора недействительным покупатель сможет претендовать только на указанную в документе сумму.

Оформляйте задаток

Никакие устные договорённости не работают — всё нужно оформлять в письменном виде.

Задаток — в двух экземплярах. Перевод денег просто так — мошенническая схема. На этом же этапе составьте дополнительное соглашение по срокам освобождения недвижимости и другим нюансам: мебели, бытовой технике, которые оставит продавец.

Как оформить задаток

Задаток оформляется соглашением в письменной форме в двух экземплярах. В документе нужно указать размер задатка (только в тенге, иначе сделку признают недействительной), полную цену объекта и точную дату расчёта.

Размер задатка должен составлять не более 10 % от суммы сделки. Насторожитесь, если покупатель предлагает 50 % и более и просит въехать в жильё сразу.

Нотариальное удостоверение соглашения не обязательно, но оно упростит процесс взыскания при отказе одной из сторон от сделки. Стоимость такой услуги — 10 МРП (29 170 тенге, 1 МРП в 2021 году равен 2 917 тенге).

Дополнительно оплачивается с обеих сторон документ о согласии супруга/и (если в браке) в размере 1.5 МРП — 4 376 тенге. В случае когда продавец получил недвижимость по наследству или в дар, согласие не требуется.

Бывает, что даже после передачи задатка стороны отказываются от обязательств. Если передумал покупатель, сумма остаётся у продавца. Если собственник, то покупатель должен получить задаток в двукратном размере.

Скачайте и сохраните образец задатка.

Изучите возможные расходы

В новостройках довольно высокая плата за содержание дома, электроэнергию, охрану, подземную парковку. На вторичке — расходы за замену лифта, капитальный ремонт, отопление. Бывают случаи покупки жилья с неоконченным ремонтом в квартире.

Решение:
— Изучите квитанции, выясните расходы и просчитайте, сможете ли вы их потянуть.
— Составьте примерную смету на ремонт и изучите цены на стройматериалы.
— При наличии долгов за коммуналку проследите, чтобы продавец оплатил их.

По закону коммунальные долги являются ответственностью продавца. Перевод долга возможен только с письменного согласия покупателя и кредитора.