Власти Казахстана со следующего года "возьмутся" за стройки в регионах

Новый закон "О долевом строительстве" приведет к закручиванию гаек, что в особенности ударит по региональным застройщикам.

С января 2026-го заработает второй блок новелл к закону "О долевом строительстве". Именно они, по словам отраслевых экспертов, должны навести в этом сегменте рынка долгожданный порядок. Правда, для этого местным исполнительным органам надо будет серьёзно закручивать гайки, — отметили спикеры программы "Дневной формат", передает inbusiness.kz.

Столичное эхо долевого строительства

Сегодня основная часть нарушений в сфере долевого строительства приходится именно на регионы, поскольку к ним только дошла та волна, которую Алматы и Астаны пережили лет десять назад. Когда массово вставали стройки, государство вынуждено было спасать дольщиков, вкладывая огромные деньги и достраивая жилые комплексы. Некоторые горе-строители тогда "заработали" и подались в бега, некоторые – отбывают срок. Сегодня примерно такую картину мы наблюдаем в отдельных областях, поскольку местный бизнес только сейчас обратил внимание на сферу жилищного строительства, говорит заместитель председателя президиума РОЮЛ "Союз строителей Казахстана" Серикжан Мергенбаев.

"Мы понимаем о том, что идёт статистика. Те изменения в законодательстве, которые есть, Союз строителей Казахстана поддерживает. И мы за регламентацию рынка, мы за то, чтобы на рынке не появлялись недобросовестные компании, которые заведомо планируют, как говорится, кинуть дольщиков… Если обратить внимание, то Астана, Алмата — это драйверы экономики. И сейчас тенденция, то есть исходя из того, что у нас рынок столкнулся с определёнными моментами, некоторые застройщики начали обращать внимание на регион. То есть компании начали планировать строить там. Я сейчас не говорю про столичные компании, но некоторые местные предприниматели тоже начали задумываться о строительстве. И то, что у нас было там, в Астане и в Алмате, 10 лет тому назад, происходит в регионах. Ввиду того, что у них отсутствует просто компетенция, как это всё делать".

Эксперты обратили внимание на карагандинский кейс, где, по данным Казахстанской жилищной компании (КЖК), много теневых объектов – 95,8%. Если брать цифры по Казахстану, то на август 2025 года из 606 строек только 227 (37,5%) имеют право привлекать деньги дольщиков. Остальные 379 объектов (62,5%) находятся в тени. Президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков объясняет это тем, что Караганда получила разрешение на привлечение средств дольщиков только в 2023 году.

Виктор Микрюков – президент Ассоциации застройщиков Казахстана:

"Мы по Караганде вот с 2016 года было там, минимум, 50 запросов. И каждый раз мы задавались главным вопросом: "Почему в Караганде нет ни одного разрешения на привлечение средств дольщиков?" Они, по-моему, первое разрешение прямо не знаю, наверное, какой-то праздник потом был, открывали, получили только 2 года назад. В целом, по городу. Вот, по сути, это город, вот можно его считать городом республиканского значения. Очень много строительных объектов. И у них первое разрешение с 2016 года было только в двадцать третьем году. Это адекватно? Я так не считаю.

"Доступные" квадраты или обратная сторона медали

Казахстанцы, к сожалению, по-прежнему больше ориентируются на цену, чем на репутацию застройщика.

"К юристам уже приходят после заключения сделки", — отметила в этой связи практикующий юрист Асель Кусанова.

И, несмотря на то, что первый пакет новшеств уже действует, заявлений от пострадавших дольщиков меньше не становится.

Асель Кусанова – практикующий юрист:

"Жалоб очень много, и они, по-моему, растут в геометрической прогрессии. Я вспомнила о случае в Караганде, когда в Темиртау, ну, это в защиту уполномоченных органов… когда уже выстроенный дом, коробка, он обвалился буквально внутрь. В интернете эти ролики гуляют. Хорошо, что он обвалился вовнутрь. И дело в том, что изыскательные работы не были проведены, и разрешительные документы не были выданы на эту коробку. Ну, в это в защиту того, что всё-таки получение разрешительных документов и проведение всех работ нужно, а застройщики, по большей части, экономят на таких работах, считая их необязательными".

Виктор Микрюков – президент Ассоциации застройщиков Казахстана:

Люди не обращают внимания на документы, а идут на поводу каких-то цифр, ценовых параметров. Вот у нас был случай 2 года назад. Компания, ну, сразу видно, что компания не намеревается строить, она намеревается просто привлечь деньги дольщиков и кинуть всех. То есть компания-мошенник. И люди шли, покупали, потому что цена очень интересная: 150 000 тенге за квадрат. Хотя мы говорили, кричали, писали заявление в прокуратуру и так далее. Говорили, что на тот момент текущая себестоимость строительства была 260 тысяч. За 150 тысяч ни одна адекватная компания не построила. А второе — это как раз-таки контроль со стороны местных исполнительных органов. Их задача не допустить, их задача надлежаще проконтролировать, их задача отследить.

Кто даёт гарантию?

Сегодня компания-застройщик, имеющая гарантию КЖК, вызывает у потенциальных дольщиков большее доверие, поскольку в случае форс-мажора КЖК объект достроит, — отмечают эксперты. Правда, есть единичные случаи, когда КЖК не смогла обеспечить завершение строительства. Что касается самого законодательства, то до этого момента его нормы не вдохновляли компании работать, соблюдая букву закона. Выгоднее было обходить.

Виктор Микрюков – президент Ассоциации застройщиков Казахстана:

С 2016 года, по сути, уже начали работать (Казахстанская жилищная компания (КЖК) – прим. ред). На тот момент это не была КЖК, а это был ФГЖС (Фонд гарантирования жилищного строительства). Вот они работали с 2016 года, там первые гарантии начали выдавать в семнадцатом… Самая главная проблема в том, что у нас всё законодательство выстраивается в формате преследования и в формате невыгодном. Вот почему многие строительные компании не работали по закону? А потому что невыгодно. Потому что по закону работать намного дороже. Потому что по закону ты теряешь дополнительные деньги. А все, кто нарушает закон, они пользовались ипотекой 7-20-25, нарушая закон, они быстрее продавали. Их не мониторили, они никому не отчитывались. Это же удобно, это хорошо. Дополнительные деньги себе в карман положил. А когда у нас начнёт законодательство работать в формате тот, кто по закону, тому намного выгоднее работать, тогда и не будет таких случаев.

Мергенбаев – заместитель председателя президиума РОЮЛ "Союз строителей Казахстана":

По КЖК уже есть гарантийные случаи. Это в Атырау, это несколько объектов в Шымкенте. В Атырау объект, наоборот, показал о том, что КЖК работает. Они достроили. И сейчас КЖК самостоятельно ведёт разборки с предыдущим застройщиком. Что объединяет те компании, которые строят не по разрешению? Их объединяет то, что зачастую это предприниматели, которые только заходят на этот рынок и приходят из смежных отраслей. То есть все компании, которые работают в этой отрасли и годами нарабатывали свою репутацию, они работают именно по гарантии КЖК. Закон "О долевом строительстве" защищает именно их интересы, в том числе, потому что они работают открыто.

Эксперты отмечают, что сегодня КЖК, в основном, работает с региональными компаниями, так как у крупных игроков рынка достаточно большой портфель и достаточно средств для кредитования в банках. И они, как правило, работают посредством кредитных линий в банках второго уровня.

"Работают спокойно и могут не идти в КЖК", — отметил Виктор Микрюков.

Если же говорить о новшествах, посредством которых долевое строительство хотят вывести из высоко рисковой категории в категорию надежности и прозрачности, то теперь запрещены сделки за наличный способ оплаты и введён казреестр. В этом реестре каждый потребитель может посмотреть свой договор делового участия в системе и проверить наличие у застройщика соответствующего разрешения. В случае отсутствия договора в цифровом формате потребитель не сможет приобрести квартиру.

Договоры предварительного бронирования, инвестирования, предварительный договор купли-продажи – вне закона. Теперь компании смогут заключать договор только в двух случаях. Первый – при строительстве многоквартирных жилых комплексов. Во втором случае, компания строит объект, вводит в эксплуатацию и продает уже на основе договора купли-продажи.

Отраслевые эксперты сходятся во мнении, что государству необходимо поэтапно переходить к подходу проектного финансирования. Когда банк финансирует строительство проекта, выдавая застройщику кредитную линию с определением процентной ставки.

"Допустим, это 20%. Потом каждый пришедший клиент, купивший квартиру и его деньги, которые легли на счёт, снижает эту процентную ставку и снижает нагрузку со строительной компании. Условно было 20, продал 100% всех квартир, у тебя стала ставка там 7%, допустим, и ты спокойно реализовываешь эти проекты. Плюс можешь микшировать деньги банка и деньги дольщиков", — пояснил президент Ассоциации застройщиков Казахстана