Рынок жилья в Казахстане становится рынком покупателя: как формируются цены
Эта новость казалась бы невероятной, если бы не подтверждалась статистикой, в том числе, официальной. Предложение жилья растёт, особенно, пожалуй, в Алматы, а спрос падает, квартиры продаются медленнее. Доля спроса на дома в апреле подросла, казахстанцы все больше хотят жить не в квартире, а в собственном доме, но сам спрос в январе-марте 2023 года не рос, передает корреспондент Bizmedia.kz.
Квадратный метр в новостройках в среднем по Казахстану опустился в цене на 0,6%, до 486,2 тыс. тенге за кв. м. Это первое задокументированное снижение с августа 2022 года. И самое сильное с октября 2016 года. На общую динамику повлияло снижение цен в Алматы — на 2,3%. В остальных регионах цены не изменились или немного выросли, максимально – на 0,4% в Актау.
Жилье на вторичном рынке подешевело сразу на 1,5% до 505,8 тыс. тенге. Цены снижаются второй месяц подряд. В апреле стоимость квадрата снизилась в Астане – на 2,2%, в Алматы — на 2,5%, в Шымкенте – на 0,1% и Павлодаре – на 0,8%. В Талдыкоргане «вторичка» подорожала на 6,8%.
Отмечу, что подешевела и аренда. В апреле – на 0,5%. Это — четвертое снижение за последние полгода. Съем стал доступнее в Астане — на 2,8%, Костанае – на 1,3% и Туркестане – на 3,6%. В Алматы аренда выросла на 0,6%.
Как формируется цена на жилье
Председатель правления АО «ЖССБ «Отбасы банк» Ляззат Ибрагимова в одном из своих интервью говорила о том, что с января 2023 года количество сделок купли-продажи жилья в Казахстане держится на уровне 24 тысяч в месяц и это — намного меньше числа сделок в 2021-2022 годы. Фактически, по её словам, Казахстан, в спросе на жилье, пришел к уровню 2019-2020 годов.
На стоимости нового жилья в первую очередь отражается площадь жилья, на втором месте – локация, — напоминает управляющий директор компании «ГлавСтрой-2020» Салауат Куаткалиев.
«Например, в посёлке Туздыбастау, который должен стать частью Алматы, можно купить квартиру, площадью 24 кв. м., по цене от 9,6 млн тенге. Можно купить в рассрочку, с первоначальным взносом от 40% до 50%, а можно забронировать квартиру до вручения ключей, для этого клиент 2 млн тенге оставляет компании-застройщику для бронирования квартиры, стоимость которой с этого момента не меняется. Оставшуюся сумму первоначального взноса покупатель внесет при получении ключей. Вручение ключей пройдёт 15 июня», — комментирует ситуацию эксперт.
Также, по его мнению, на цену 1 кв. м влияет доступность общественного транспорта: чем ближе автобусная остановка, тем дороже недвижимость. Сделать жилье на 10-15% дешевле поможет выбор в пользу первого этажа и черновая отделка: без штукатурки, с черновой стяжкой и коммуникациями, проведенными до точки подключения. До 35% средств можно сэкономить, купив квартиру на начальной стадии строительства.
Монолитные дома могут стоить на 30% дороже панельных. Свободная или улучшенная планировка стоит выше стандартной. Выходящие на центральную улицу окна, крупные магазины, школы и детсады, парк и водоем поблизости также удорожают цены квартир. И, напротив, жилье будет дешевле, если неподалеку расположено вредное производство, и если покупать квартиру у начинающих или малоизвестных компаний, рекомендует эксперт.
Предложений становится больше, спрос падает и квартиры продаются дольше
В марте 2023 года на krisha.kz подано на 26% больше объявлений, чем в апреле 2021 года, когда на рынок пришли деньги ЕНПФ. Пиков в подаче заявлений, по данным опубликованном на Telegram канале ПКБ – Data Hub, было два: в апреле 2021 года и в феврале-мае 2022 года — когда изъятые из ЕНПФ пенсионные накопления граждан только начинала поступать на рынок, и когда фактически перестали, и последний доходил до 40% роста.
Интересна сопоставление между предложениями и сделками. В I кв. 2023 года число сделок с недвижимостью держится на уровне 24,2 тыс. ед. в месяц, на 12% больше, чем в январе 2021 года, а предложение, по сравнению с январем 2021 года, выросло на четверть.
Спрос, напротив, падает. Пик по просмотрам объявлений на рассматриваемом периоде пришелся на февраль 2021 года, но после этого стал падать. Сейчас число просмотров объявлений составляет лишь 63% от уровня января 2021 года. А объявлений стало больше на 26%. Меньше было лишь в июне и декабре 2022-го.
Квартиры продаются дольше. Средний срок жизни объявления на krisha.kz в марте 2023 года составил 117 дней. То есть сейчас квартиры продаются, в среднем, почти 4 месяца.
Сроки продаж квартир можно сопоставить с пенсионными изъятиями. Быстрее всего, менее чем за 80 дней, квартиры продавались в моменты начала и окончания поступления больших средств из ЕНПФ.
Ажиотажа на рынке жилья не ожидается
Выводы очевидны: спрос на жилье падает, что видно и из официальных статистики сделок. Предложение же растёт. Поэтому ажиотажа не ожидается. Объявления висят дольше и это заставляет продавцов снижать цены. Снижение цен, в свою очередь, мотивирует казахстанцев на покупку квартиры.
В апреле в Казахстане заключено 31,4 тыс. сделок купли-продажи жилья, что на 29,5% больше, чем в марте. В Алматинской области сделки выросли на 1,6 тыс., в Восточно-Казахстанской — на 1,3 тыс., в Мангистауской области — на 2,2 тыс.
Однако, в апреле 2022 года в Казахстане было совершено 52,5 тыс. сделок. То есть, активность в апреле снизилась на 40%, а при сравнении данных за 4 месяца, активность сократилась почти вдвое: с 200,3 тыс. в январе-апреле 2022 года до 104,1 тыс. в 2023 году.
Больше всего сделок заключалось в апреле в Алматы — 5 559 против 4 392 в марте и Астане — 4 772 против 3 664. Но в обоих городах продажи от уровня апреля прошлого года снизились примерно на 1000 ед.
Кроме того, традиционный весенний рост числа сделок с индивидуальным жильем в этом году почти не проявился.
В апреле было куплено 8 096 домов, в 1,8 раза меньше, чем в апреле 2022 года. Доля индивидуальных домов в общем количестве сделок осталась примерно такой же, как в марте и феврале 2023 года. И эта доля заметно отстает от среднего апрельского уровня 2019-2022 годов.
В апреле потенциальные покупатели при выборе жилья начинали все чаще выбирать дома, а не квартиры.
Малоэтажная застройка стала популярным решением для строительства жилых домов в Казахстане. Строительство малоэтажных домов занимает меньше времени и обходится дешевле, чем высотные здания. Такие дома высоко экологичны и обеспечивают низкую плотность населения на квадратный километр. Рядом с малоэтажными комплексами автотрассы имеют невысокую нагрузку и обеспечивают быстрый доступ к центру города, считает наш эксперт.
Малоэтажная застройка имеет обычно свою инфраструктуру, эстетична, удобна в эксплуатации и возможна по индивидуальным проектам, она создает ощущение гармонии и уюта, а застройщики могут воплотить в ней необычные архитектурные решения.
Особенно малоэтажную застройку предпочитают семейные люди, которые ценят спокойствие, тишину и близость к природе. На территории жилого комплекса формируется однородное сообщество, соседи знают друг друга. Все жители чувствуют себя спокойно и безопасно, родители могут отпускать своих детей одних гулять во дворе.
Строительство жилых домов малой этажности становится популярным, особенно в пригородах крупных городов, где растущая популяция требует большего количества жилья, отметил Куаткалиев.
Людмила Валентинова
