Эта неСНОСная застройка
Каждый пятый казахстанец при покупке недвижимости на первичном рынке жилья сталкивается с недобросовестными застройщиками. Статистика эта, конечно, неофициальная, потому что официально никто не ведёт счёт сделкам купли-продажи жилья, впоследствии превращающегося в проблемное. Но за этой статистикой — реальный юридический опыт.
А вот цифры официальные. В прошлом году, как гласят данные комитета по правовой статистике и специальным учетам Генеральной прокуратуры, в Казахстане было выявлено 1700 многоэтажек, построенных без проекта либо с проектом, но без экспертизы.
- На рынке строительства недвижимости сегодня действительно очень много недобросовестных людей, мы это признаем, — заявил на недавнем брифинге в правительстве министр промышленности и строительства Канат ШАРЛАПАЕВ, обещая в рамках будущих поправок в закон о долевом строительстве (они как раз сейчас рассматриваются) “жестче закручивать гайки” застройщикам.
Но, во-первых, поправки ещё не приняты и, когда будут, неизвестно. А во-вторых, строительство без проектов далеко не всегда синоним строительства долевого. Например, в Павлодаре жильцы одной из новостроек переехать в свои квартиры переехали, но вот уже два года не могут добиться от застройщика ни детской площадки, обещанной при покупке жилья, ни нормального въезда в паркинг, как, собственно говоря, и самого паркинга, представляющего сегодня печальное и… мокрое зрелище. Это не считая мелких недоделок. Начали люди собирать документы, чтобы подать на недобросовестного застройщика в суд, и выяснили, что по проекту, получившему, кстати, положительное заключение в ГАСК, живут они вовсе не в доме, тем более элитном, а в… общежитии. Как такое возможно?
- Де-факто возможно, не все же можно углядеть! — комментирует ситуацию руководитель управления государственного архитектурно-строительного контроля Павлодарской области Нурбек КОНРОТБАЕВ (справедливости ради стоит сказать, что вышеназванный дом сдали в эксплуатацию не при этом руководителе ГАСК). — Строительство же может быть и индивидуальным. До двух этажей мы не имеем права проверять ни одно строение, поскольку ИЖС нам неподконтрольно. И есть те, кто этим пользуется. Именно так произошло с домом №44 по улице Горького. Павлодарец разрыл котлован, построил первый этаж. К нам поступило обращение о начале непонятного строительства, мы выехали. Застройщик предъявил нам целевое использование земли: ИЖС, мол, строю дом для себя, что вы от меня хотите? И мы закрыли проверку. Но как только в строящемся доме появляется третий этаж — это уже наше поле деятельности. В случае с застройщиком дома №44 по улице Горького у него, как выяснилось, не было ни проекта, ни экспертизы, не соответствовало целевое назначение земельного участка.
Сейчас этот дом по решению суда, вступившему в законную силу, подлежит сносу. Правда, постройка как стояла, так и продолжает стоять. И никто сносить её как будто и не собирается…
По официальным данным, в Павлодаре насчитывается всего два дома, построенных без проектно-сметной документации и экспертизы. Это вышеназванный дом №44 по улице Горького и №102 по улице Естая, также по решению суда дожидающийся сноса.
На все остальные новостройки, заверяют специалисты, проекты имеются. Правда, по всей видимости, как выясняется, надо ещё уточнять, какие именно проекты и насколько они соответствуют тому, что заявляют предприниматели, когда распродают квартиры в черновой отделке. Это один нюанс. Но есть и второй. Говоря о том, что в Павлодаре нет проблемных домов (кроме двух вышеназванных), в местном ГАСК придерживаются принципа “все познается в сравнении”.
- Совместно с прокурорами проведена большая работа. Ко всем проблемным домам, где строительные работы проводились без проекта, без талона-уведомления, были приняты меры административного характера. Все исправили свои нарушения. Мы можем с уверенностью сказать: по сравнению с прошлыми годами сейчас точечной застройки в Павлодаре нет! — заключил Нурбек Конротбаев.
Утверждение, конечно, спорное. Но, собственно говоря, точечная застройка -
это уже следствие того или иного нарушения при воздвижении многоэтажки, потому что в генплане города точечной застройки нет и априори быть не может. Суть ведь в самих нарушениях. А они никуда не исчезли! В прошлом году нерадивые застройщики выплатили в бюджет свыше 50 миллионов тенге штрафов за допущенные нарушения при строительстве объектов. В этом году уже 35,4 миллиона, а год ещё не закончился.
В этом контексте интересно мнение главы Ассоциации застройщиков Казахстана Виктора МИКРЮКОВА.
- Честно говоря, я сомневаюсь, что в Казахстане 1700 домов построены без проектов или без экспертизы, как говорит официальная статистика. Да, такие факты есть, но уверен, не в таком количестве. Здесь вопрос в другом. Если бизнес идёт на риск нарушений, значит, ему нужно создать другие условия, такие, при которых предпринимателю будет невыгодно нарушать, — высказывает своё мнение эксперт. — Сейчас с момента задумки строительства объекта до его старта, то есть до выдачи подписанного талона-уведомления о начале строительно-монтажных работ, уходит семь-восемь месяцев. Ещё 1,5-2
года занимает процедура получения всех разрешительных документов. Тем временем каждый день, который уходит на подготовку проектов, несёт большие накладные затраты, которые в расчет стоимости жилья не идут. Все это и вынуждает застройщиков идти на нарушения. Безусловно, это не оправдание. Это попытка посмотреть на проблему под другим углом.
И попытка, надо отметить, небезосновательная. При этом я далека от мысли считать казахстанских застройщиков бедными и несчастными, изо всех сил пытающимися противостоять бюрократической махине с максимальной рентабельностью возводимого жилья в 11 процентов, как они говорят. Ну не будут 53 тысячи компаний (а именно столько строительных фирм насчитывалось в Казахстане по состоянию на март этого года) заниматься строительством, если это нерентабельно.
При такой конкуренции по всем законам рынка жилищное строительство просто обязано быть качественным и доступным. Но на деле у казахстанцев нет ни того, ни другого.
Как навести порядок в жилищно-строительной сфере страны?
- Нужно вернуть госприемку строительных объектов и отказаться от частной экспертизы в строительстве, — высказывает своё мнение глава павлодарского управления государственного архитектурно-строительного контроля Нурбек Конротбаев.
С этим категорически не согласен Виктор Микрюков.
- До 2016 года, когда в стране изменили порядок ввода объектов в эксплуатацию, предпринимателям только в одном из документов нужно было поставить 16 подписей разных чиновников. Это порождало большие коррупционные риски. Чтобы исключить их, и был предложен новый формат работы. Все, что нужно было государственным органам, — это выстроить линейку ответственности и отработать принцип неотвратимости наказания за нарушения, причём для всех, и для себя любимых в том числе. И чиновники, мягко говоря, лукавят, когда говорят, что не могут повлиять на приемку объекта в эксплуатацию. После прохождения технического и авторского надзора застройщики направляют документы в ГАСК и в архитектуру. Специалисты этих ведомств должны провести проверку, и только после этого жилье регистрируется. В любом случае контроль остается за государственными органами. Почему его нет — большой вопрос, — резюмирует руководитель Ассоциации застройщиков Казахстана.
Кстати, авторы проекта нового Строительного кодекса (сейчас он находится на обсуждении в мажилисе) снова предлагают вернуть рынок услуг по экспертизе в строительстве в ведение государства. Но без контроля эта затея с большей вероятностью приведет к тому, от чего государство пыталось уйти в 2016 году.
Тем временем счёт потерпевших от недобросовестных застройщиков в Казахстане идёт на десятки тысяч.
- В такой ситуации самый действенный совет для казахстанцев, планирующих приобрести квартиру, — это купить вторичку! — на полном серьезе рекомендует член палаты юридических консультантов “Гильдия юристов Казахстана” Алексей СОН.
И ведь даже не поспоришь…
Ирина ВОЛКОВА, фото автора, Павлодар
