Квадратные метры даром: почему государству выгоднее раздавать квартиры, чем продавать
Идея раздачи жилья бесплатно звучит как экономическая ересь или предвыборный популизм. В мире, где главным мерилом успеха стала прибыль, предложение «отдать квартиру даром» кажется безумием. Но если отбросить догмы и взглянуть на ситуацию с высоты птичьего полёта — с позиции макроэкономики, демографии и долгосрочной стабильности, — этот подход превращается из утопии в самую эффективную стратегию управления государством. Бесплатное жилье для граждан — это не дыра в бюджете, а самая надёжная инвестиция в будущее, которая к тому же обойдется казне дешевле, чем нынешняя система ипотечного рабства.
Цена вопроса: почему «бесплатно» — это дешевле, чем «в кредит»
Мы привыкли к мантре:
«Надо стимулировать спрос, чтобы строилось жилье».
Для этого придумали льготную ипотеку. Государство субсидирует ставки, тратит миллиарды на поддержку банков, лишь бы люди могли взять кредит. Но давайте включим арифметику.
Когда семья берет ипотеку на квартиру стоимостью, условно, 10 миллионов рублей, она по факту платит банку 15–20 миллионов с учетом процентов. Государство, субсидируя ставку, компенсирует банку его недополученную выгоду. В итоге казна все равно платит, но платит посреднику. Квартира формально покупается, но деньги уходят не в карман гражданина (он отдает последнее), а на содержание банковской системы.
Альтернатива: государство строит жилье самостоятельно или выкупает его у застройщиков оптом. В этом случае цена квадратного метра для казны будет в разы ниже розничной. И здесь включается главный парадокс: государству дешевле один раз потратиться на строительство и отдать ключи бесплатно, чем десятилетиями дотировать банки и выплачивать пособия семьям, которые тонут в кредитах.
Деньги, выделенные на льготную ипотеку, уходят в никуда (в проценты). Деньги, вложенные в строительство бесплатного жилья, остаются в экономике в виде бетона, работы для людей и, самое главное, в виде довольных и устойчивых граждан.
Застройщик с видом на вечность: бизнес на обслуживании, а не на продаже
Главный враг качественного жилья — это девелопер-однодневка. Его бизнес-модель проста: «хапнуть — сбежать — построить новый косяк». Такой застройщик экономит на материалах, нанимает дешевую рабочую силу, а после сдачи дома исчезает, оставляя жильцов с протекающими крышами и лопающимися швами.
Но модель «бесплатного жилья» полностью меняет правила игры для тех, кто его строит. Если застройщик знает, что он не просто втюхивает коробки, а заселяет людей, которые останутся здесь жить навсегда (и никуда не съедут, потому что жилье бесплатное), его интерес смещается из плоскости «продать подороже» в плоскость «сделать так, чтобы дом жил вечно».
Разумный застройщик — это сити-менеджер. Он понимает, что зарабатывать можно не на марже с бетона, а на жизненном цикле здания:
- Управляющая компания. Он создает свою УК, которая будет обслуживать дом. Платежи за содержание жилья (не кабальные, а адекватные) будут идти к нему десятилетиями.
- Сервис и ремонт. Штат ремонтных бригад. Когда у жильцов что-то ломается или им хочется сделать косметический ремонт, они обращаются к «своим». Это огромный и стабильный рынок услуг.
- Инфраструктура и логистика. Вывоз мусора, уборка территории, обслуживание лифтов — все это может делать компания из его же холдинга.
При такой модели квартира — это точка входа в долгосрочные отношения с клиентом на 50–70 лет. Отдав квартиру даром сегодня, застройщик получает лояльного потребителя услуг на всю жизнь. Ему становится выгодно строить качественно, чтобы потом не тратиться на бесконечные капитальные ремонты по гарантии.
Демография как производная от уверенности
Квартирный вопрос в России всегда был не просто бытовым, а экзистенциальным. «Снимать углы», жить с родителями в «двушке» всей семьей из четырёх поколений или тащить ипотеку до пенсии — эти сценарии убивают демографию.
Ребёнок появляется там, где есть пространство и, главное, уверенность в завтрашнем дне. Ипотека — это дамоклов меч. Потеря работы при ипотеке означает потерю крыши над головой. В таких условиях инстинкт продолжения рода притупляется: зачем плодить нищету?
Бесплатное жилье снимает этот стресс полностью. Когда у человека есть своя законная площадь, которую не отнимут за долги (а право собственности нужно оформлять так, чтобы его нельзя было потерять из-за финансовых проблем), у него появляется фундамент. Он готов заводить детей, потому что уверен: у них будет дом. Государство, подарившее квартиру, получает налогоплательщиков на 20–30 лет вперед и новых граждан, которые будут рожать уже в этих стенах.
Политическая стабильность зиждется не на танках и пропаганде, а на чувстве защищенности у большинства населения. Человек, у которого есть что терять (свой красивый, качественный дом), — это самый консервативный и законопослушный член общества. Ему незачем выходить на улицы и ломать устои — он будет охранять свой покой.
Раздача жилья — это покупка социального мира. Сейчас значительная часть протестного потенциала копится как раз в среде обиженных дольщиков, в очередях на жилье и в глазах молодежи, понимающей, что они никогда не будут жить лучше родителей. Бесплатная квартира превращает потенциального бунтаря в буржуа. Это создает общество собственников, которое дорожит государством, давшим ему этот подарок.
Кроме того, решается проблема миграции и «наливайников» в центрах городов. Люди перестанут быть привязаны к аренде в центре. Они смогут жить там, где комфортно, имея качественное жилье в хороших районах, построенное по новым стандартам.
Возражения и реализация
Конечно, скептик скажет:
«А не разворуют ли? А не схлынутся ли? А не будут ли стоять в очередях?».
Во-первых, механизмы могут быть разными. Это не значит, что завтра каждый должен получить по ордеру. Это может касаться ключевых категорий: молодые семьи при рождении ребёнка (родил — получи квартиру), специалисты дефицитных профессий (учитель, врач, инженер), переселение из аварийного жилья и трущоб.
Во-вторых, контроль. Когда застройщик заинтересован в результате, а государство выступает заказчиком, качество будет под жестким надзором. Это не «распил» бюджета на абстрактные стройки, а создание ликвидного фонда.
В-третьих, это рынок. Рынок вторичного жилья и аренды никуда не денется. Те, кто хочет улучшить условия, смогут продавать полученные квартиры и покупать что-то большее. Бесплатное жилье становится базовым социальным лифтом и стартовым капиталом для каждой семьи.
Мы живем в эпоху, когда старые экономические модели трещат по швам. Ипотека — двигатель торговли, но убийца общества. Раздача квартир — это не благотворительность, это хай-тек управление государством. Это переход от экономики перепродажи к экономике владения и долгосрочного сервиса. Это дешевле, чем содержать армию полиции для охраны порядка среди обездоленных, и выгоднее, чем кормить банкиров. Пришло время понять: квадратные метры для человека — это такой же базовый ресурс, как воздух. А за воздух денег не берут.
